불자변호사 하동길 변호사의 생활법률이 시작됩니다. 우리 생활 속에서 일어나는 법률문제를 매월 질문에 답하는 방식으 로 풀어갑니다.

저는 법원의 경매절차에서 아파트를 매수하여 입주하려던 중, 아파트 관리사무소로부터 전소유자가 5개월분의 아파트관리비를 체납하였으니 속히 납부하라는 통지를 받았습니다. 관리사무소에서는 ‘체납한 관리비채권은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 행사할 수 있다.’는 관리규약상의 규정을 근거로 제시하며 저에게 납부를 요구하면서 단전, 단수조치를 취하겠다고 합니다. 과연 제가 전소유자가 체납한 관리비를 대신 납부해야만 하는지요?

▶<주택법> 제44조 제3항은 “관리규약은 입주 자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있 다.”라고 규정하고 있으며, <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제42조 제1항은 “규약 및 관리 단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대 하여도 효력이 있다.”라고 규정하고 있습니다. 

그리고 같은 법 제18조는 “공유자가 공유부분 에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다,”라고 규정하고 있습니다. 판례는 “아파트의 관리규약에서 체납관리비채 권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더 라도, ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리 를 해하지 못한다.’ 라고 규정하고 있는 집합건물 의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제3항에 비 추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리 비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리, 의무에 관련된 사항 으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해 하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별 승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승 인하지 않는 이상 그 효력이 없다. 

그러나 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여(供與)하는 것이어서 공동으로 유지, 관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지, 관리를 도 모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자간 의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자 의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없 이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특 별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로 서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계 인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관 하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.” 라고 하였습니다(대법원 2001. 9. 20.선고 2001다 8677 판결). 한편, 집합건물의 특정승계인에게 승계되는 공 용부분 관리비의 범위와 관련하여 판례는 “집합 건물의 관리규약에 따라 전 구분소유자의 특정승 계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건 물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지, 관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지, 관리를 위해 지출 되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지, 관 리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하 지 않으면 안되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적, 구체적 으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 이에 포함되 는 것으로 봄이 상당하며, 다만, 공동부분 관리비 에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용 부분 관비에 포함되지 않는다”라고 하였습니다 (대법원 2006. 6. 29.선고 2004다3598,3604판결). 

따라서 귀하가 위와 같은 체납관리비납부요구 에 대하여 별도로 승낙한 사실이 없는 이상, 귀하 는 전소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관 한 관리비에 대해서만 납부의무를 부담한다고 할 것입니다.