불자변호사 하동길 변호사의 생활법률이 시작됩니다. 우리 생활 속에서 일어나는 법률문제를 매월 질문에 답하는 방식으로 풀어갑니다.

저는 2006년 6월 10일 떠주식회사로부터 상가점포를 임차보중금 4,000만원, 월세 100만원, 계약기간 3년으로 하는 임대차계약을 체결한 후 컴퓨터 대리점을 운영하고 있습니다. 그런데 그 단지 내 상가는 최고의 상업지 역이라는 계약 당시 떠주식회사의 광고내용과는 달리 인접지역에 더 큰 상권이 새로이 형성되었고, 그 단지 내 상가의 다른 점포에는 입주도 제대로 되지 않고 있는 실정 입니다. 저는 지금의 월세가 영업수입에 비하여 너무 비싸다는 생각이 드는데, 월세 인하를 요구할 법적 인 권리는 없는지요?

「상가건물임대차보호법」제11조는‘①차임 또는 보증금이 임차건 물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으 로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청 구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조는“법 제 11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또느 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제15조 는“이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효 력이 없다.”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 상가임대차계약 후 임대차계약의 당사자는 기간만료 전 에도 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않을 때에는 상대방에게 장래 에 대하여 차임 등의 증감을 요구할 수 있을 것입니다. 반면에, 임대인 이 증액을 청구할 경우에는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액 이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며, 그 범위도 청구 당시의 차임 또 는 보증금의 12%를 초과할 수 없다 하겠습니다.

만일 임대차계약 당시에 임대인의 증액요구 시 이의할 수 없다고 한다는 등의 임차인에게 ,불리한 약정을 하였더라도 이는 위 법 시행 령 제 15조 강행규정에 위반되어 무효라 할 것입니다.

이는 또한「민법」제628조 및 제652조와 그 내용이 동일한 것으로 증감과 관련하여 판례는“임대차계약에 있어서 차임은 당사자간 에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변 경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 히며, 그렇지 아 니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차이의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상 할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규 정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므 로 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.”라고 하였으며 （대법원 1992.11.24. 선고 92다31163, 31170 판결）, “임대차계약에 있어서 차임불증액 의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신 의칙 （트프에）에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지 는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임증액청구를 인정하여야 한다.”라고 하였습니다. （대법원 1996.11.12, 선고 다34061 판결）

그리고 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액 또는 감액 을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판 시를 표준으로 할 것이 아니고, 그 청구시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고 그 청구는 재판 외의 청구라도 무방하다고 할 것입니다. （대법원 1974.8.30. 선고 74다1124 판결）

따라서 위 사안의 경우 단지 내 상가에는 입주가 제대로 되지 못하 여 상권이 형성되지 못하고, 이웃에 대형 상업지역이 형성되어 임대 차계약체결 당시 예상하였던 것과는 달리 영업이 잘 되지 않는다는 것이 객관적으로 증명되고, 그럼에도 불구하고 계약체결 시 약정된 차임을 계속 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정할 만한 구체적인 입증자료가 있다면, 상가임차인인인 귀하는 임대인에 대하여 장래 지 급할 월세의 감액을 청구해볼 수 있을 것으로 생각됩니다.