불자변호사 하동길 변호사의 생활법률이 시작됩니다. 우리 생활 속에서 일어나는 법률문제를 매월 질문에 답하는 방식으로 풀어갑니다.

저는 임차인이었던 김씨로부터 점포를 인수하고 소유자인 이 사장과 임대차계약을 체결하면서 '권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다.'라고 특약사항란에 기재하였습니다. 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 뛰에게 권리금지급을 청구할 수 있는지요?

권리금이랂 주로 도시에서 토지 또는 건물（특히 점포）의 임대차에 부수해서 주로 그 부동자이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대 인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전을 말하고, 권리금은 토지나 건물의 사용 수익의 대가로서 지급되는 차임과는 전혀 별 개의 것이며, 그 금액이 차임이상의 막대한 액으로 지급되는 경우가 적지 않 습니다.

이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 판례는 특 별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다. （대법원 2000, 9, 22, 선고 2000다26326 판결, 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 2002, 7, 26, 선고 2002다25013 판결）

그러나 위 사안과 같은 별도의 특약이 있을 경우 그 효력에 관하여 판례는 “임대차계약서상의 '권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다.'라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점 포명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거 절하고 타인에게 치분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대 한 임차인의 '권리큼회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권 리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없 다.”라고 하였으며 （대법원 1994, 9, 9, 선고 94다28598 판결）, “당사자 사이에 계 약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에 그 해석은 문언의 내용 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.”라고 하면서“통 상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대 하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하 여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것 을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금회수의 기회를 빅탈하거나 권리 금회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지 겠다는 취지로 해석해야 할 것이다.”라고 한 바 있습니다. （대법원 2000, 4, 11. 선고 2000다4517 등 판결）

따라서 위 사안에서도 단순히 임대차계약기간이 만료되었다는 이유만으로 뷔에게 권리금반환을 청구할 수는 없을 것이지만, 부이 귀하의 권리금 회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에만 터에게 권리금의 반환을청구할 수 있을 것입니다.

또한 판례가“임대인과 임차인 사이에 건물명도 시 권리금을 반환하기로 하 소 는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생 긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.”라고 하였음을 유의하여야 할 것입니다. （대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결）