불자변호사 하동길 변호사의 생활법률이 시작됩니다. 우리 생활 속에서 일어나는 법률문제를 매월 질문에 답하는 방식으로 풀어갑니다.

저는 7개월 전 서울 소재 김씨 소유 상가건물의 일부를 보증금 1 억원에 월세 90만원으로 1년간 임차하기로 하는 계약을 체결하여 현재까지 사진관으로 운영하고 있습니다. 저는 계약 당시 입점하고 사업자등록신청을 하면서 임대차계약서 에 확정일자인도 받아 두었습니다. 그런데 최근 집주인 김씨는 위 임대차기간이 만료되어 재계약시에는 임대차보증금 중 5,000만원은 월세로 전환하되 그 적용금리를 3부（연36%）로 하겠다고 합니다. 현재 주변지역의 경우를 보면 2부（연24%）로하는 것이 일반적인데 집주인 김씨의 무리한증액요구에 대응할방법이 없는지요?

「상가건물임대차보호법」제12조는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법 에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초 과할 수 없다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조는 “법 제12조에서 대통령령이 정하는 비율이라 함은 연1할 5푼을 말한다.”라 고 규정하고 있습니다. 또한 같은 법 제11조는“①차임 또는 보증금 이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사 정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래 에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통 령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규 정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조는“법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증 금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 상가임대차보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임 으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 연15%의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없고, 임대인이 차임 또는 보증금의 증 액청구를 할 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12 의 금액을 초과하지 못한다 할 것입니다.

따라서 위 사안의 경우 귀하는「상가건물임대차보호법」이 시행 된 후 임대차계약의 체결 및 사업자등록신청을 하였고, 현재까지 영업을 하면서 그 임차보증금액도 위 법상 서울지역의 적용한도인 2억4천만원을 넘저 않아（귀하의 기준 보증금액은 같은 법 제2조 제 2항 및 같은 법 시행령 제2조 제3항에 의해 1억+90만원X100=1억9 천만원임）「상가건물임대차보호법』의 적용을 받는 상가임차인이 라 할 것이므로, 임대인 갑의 위와 같은 요구에 대하여 같은 법 제12 조와 제11조의 범위 내에서 임차료를 정하여 재계약을 할 수 있다고 하겠습니다.