불자변호사 하동길 변호사의 생활법률이, 시작됩니다. 우리 생활 속에서 일어나는 법률문제를 매월 질문에 답하는 방식으로 풀어갑니다.

저는 2005년 11월 서울 소재 김씨 소유 상가건물을 보증금 9,000만원에 2년간 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하고 입점하여 사업자등록 및 확정일자를 받은 후 식당영업을 하였습니다. 계약만료 3개월 전에 건물주인 김씨로부터 다가오는 계약기간 만료 시에는 무조건 가게를 비우라는 통보를 받았습니다. 저는 상가가 처음세워졌을 때 입점하여 그 당시 가게 인테리어 비용으로 7천만원이나 들었기 때문에 전세보증금을 올려주겠다고 하였는데도 막무가내로 비우라고 합니다. 이 경우 저는 상가임차인으로서 보호받을 방법이 없는지요?

상가임차인의 계약갱신요구 등에 관하여「상가건물임대차보호법」제10조는 

“①임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약 갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1 의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 윔차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대안기 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속 하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.

그러므로 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 계약갱신을 요구하는 경우 위 법 제10조 제 1항 각 호에 해당하지 않는 한정당한 사유 없이 거 절할 수 없는 것이며, 이러한 임차인의 계약갱신요구권은최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있는 것 입니다.

이는 사회 - 경제적 약자인 상가임차인의 임대차 존속기간을 일정기간의 범위 내에서 보장해 줌으로써 임차인의 경제생활의 안정을 도모하기 위해 인정된 권리 로써 상가임차인을 보호하는 규정 중 가장 실질적인 보호장치라고도 볼 수 있을 것입니다. 

따라서 위 사안의 경우 귀하는 사업자등록을 하고 입점하여 영업을 하였으므로 「상가건물임대차보호법」제3조 제1항에 의한 대항력을 갖추었고, 임차보증금액 이 9,000만원이므로 서울지역의 같은 법 적용한도인 2억4천만원 이내여서「상가 건물임대차보호법」에 의한 보호를 받을 수 있는 임차인으로서, 같은 법 제10조 제1항에 의한 결격사유가 없는 이상 최초의 임대차기간으로부터 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 상가 주인에게 계약갱신을 요구할 수도 있습니다.