상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우
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호수 160호 발행인 발간일 2013-03-05 신문면수 9면 카테고리 종합 서브카테고리 불자생활법률페이지 정보
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입력자 총지종 입력일시 18-06-01 11:05 조회 1,775회본문
![42a2299294b0a490cea24a7c18171b78_1527818726_081.jpg 42a2299294b0a490cea24a7c18171b78_1527818726_081.jpg](http://chongji.or.kr/data/editor/1806/42a2299294b0a490cea24a7c18171b78_1527818726_081.jpg)
저는 부산 소재 김씨 소유 상가건물을 6,000만원의 보증금을 내고 임차하여 장사를 하고 있습니다. 그런데 임대인 김씨는 1년의 계약기간이 만료한 지 3개월이 지난 시점에서 보증금 2,000만원을 더 올려주지 않으면 가게를 비워 달라고 합니다. 지금은 장사가 잘 되는 때라 점포를 그냥 비워 주자니 아까운 상황인바, 사람들 말로는 약정기간이 만료하여도 임대인으로부터 재계약조건에 관한 아무런 통지를 받지 않았다면 자동갱신된 것으로 보아 계속 점포를 사용할 수 있다고 하는데 그것이 사실인지요?
상가임차인의 계약갱신의 요구 등에 관하여「상가건물임대차보호법」제 102는‘①임대인은 임차인이 '임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행 하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. ②임 차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제 11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. ④임대인이 제 1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하 지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. ⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고 를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발 생한다.”라고 규정하고 있습니다. 또한 임대차기간에 관하여 같은 법 제9조는 ‘①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년 으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있 다.”라고 규정하고 있고, 차임 등의 증감청구권에 관하여 같은 법 제 11조는‘① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제시정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하 는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못 한다.”라고 규정하고 있고, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조는“법 제 11조 제 1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정 하고 있습니다.
그러므로 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때 에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 임대차의 존속기 간은 정함이 없는 것으로 보고 있으므로 같은 법 제9조 제1항의 규정에 따라 그 임대차기간은 1년으로 볼 것입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 따라서 임차인은 갱신된 임대차기간 1년을 주장하거나 해지통고 할 수 있는 반면 임대인은 갱신된 임대차 존속기간 중 다른 특별한 사유가 없는 한 계약해지의 통고를 할 수 없다 하겠습니다.
한편, 상가임대인의 증액요구권은 청구 당시 보증금의 12%를 초과할 수 없을 것이므로 720만원을 한도로 인정해주고 임대인에게 위 법이 정한 일정 한 갱신거절의 정당사유가 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행시해볼 수도 있을것입니다.
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